건폐율 용적률의 뜻 개념 계산방법_부동산용어 3탄

건폐율과 용적률의 뜻 개념 정의와 계산방법에 대해 알아보겠습니다 더불어 건폐율과 용적률을 확인할 수 있는 방법까지 안내해 드릴게요. 부동산 투자를 위해서는 수익성을 잘 따져보셔야 합니다. 이때 가장 중요하게 알아두셔야 할 부동산용어 중 하나가 바로 건폐율과 용적률입니다. 끝까지 보시면 분명 도움이 되실 겁니다.

 

건폐율 용적률 개념_부동산용어

목차

1. 건폐율 용적률의 개념과 계산방법
2. 건폐율 용적률 확인방법

 

1. 건폐율 용적률의 개념과 계산방법

(1) 건폐율 용적률의 개념

• 건폐율이란?

- 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
- 이때 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 계산합니다.
- 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 널리 활용되고 있습니다.
- 쉽게 말하자면 내가 가지고 있는 대지(땅)에 건물을 어느 정도까지 넓게 지을 수 있나? 에 대한 기준입니다. 즉 수평적인 개념이라고 할 수 있습니다.

• 용적률이란?

- 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.
- 이때 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 기준으로 계산합니다.
- 용적률이 높아질수록 건축할 수 있는 연면적이 늘어나며 이는 곧 건축밀도가 높아지는 것을 말합니다. 때문에 적정한 주거환경을 보장하기 위해서 용적률의 상한선을 지정합니다.
- 쉽게 말하자면 내가 가지고 있는 대지(땅)에 얼마나 높게 몇 층까지 건물을 지을 수 있나? 에 대한 기준입니다. 즉 수평적인 개념과 함께 수직적인 개념을 포괄한 개념이라고 할 수 있습니다.

(2) 건폐율 용적률의 계산방법

• 건폐율 계산방법

- 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
- 건축면적 = 대지면적 × 건폐율
- 일반적으로는 부동산의 가치(수익성)를 판단하기 위해 건축면적을 구하는 식을 많이 사용합니다.
- 예를 들어 대지면적이 330㎡(약 100평)이고 해당 지역의 건폐율이 40%라면 건축을 할 수 있는 면적은 132㎡(약 40평)이 됩니다.

건폐율 계산 예시

• 용적률 계산방법

- 용적률 = (지상층 연면적 합계 ÷ 대지면적) × 100
- (지상층) 연면적 = 대지면적 × 용적률
- 예를 들어 대지면적이 1,000㎡이고 용적률이 300%라면 총 연면적 3,000㎡까지 건축이 가능합니다. 이를 한 층당 300㎡로 건축한다면 총 10층까지 가능하다고 추정해 볼 수 있습니다.
- 단, 용적률 계산 시 지하층의 면적은 포함하지 않습니다.

용적률 계산 예시

 

 

2. 건폐율 용적률 확인방법

(1) 용도지역별 건폐율 용적률 기준

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 총 21개의 용도지역이 있으며 각 용도지역별로 건폐율과 용적률의 상/하한선이 규정되어 있습니다.
• 용도지역별 건폐율 용적률 (하한선은 큰 의미가 없으므로 상한선만 알아보겠습니다)

용도지역			건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	300% 이하
		준주거지역	70% 이하	500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	1,500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	1,300% 이하
		유통상업지역	80% 이하	1,100% 이하
		근린상업지역	70% 이하	900% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	300% 이하
		일반공업지역	70% 이하	350% 이하
		준공업지역	70% 이하	400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	80% 이하
		생산녹지지역	20% 이하	100% 이하
		자연녹지지역	20% 이하	100% 이하
관리지역	보전관리지역		20% 이하	80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	100% 이하
농림지역			20% 이하	80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	80% 이하

 

(2) 지역별 건폐율 용적률 확인방법

• 위에서 말씀드린 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상의 상/하한선은 말 그대로 기준선이며 각 시. 군. 구 조례를 통해 해당 지역에 적용되는 건폐율과 용적률을 구체적으로 정하고 있습니다.
• 따라서 알아보시려는 대지가 속해있는 지방자치단체의 조례를 확인하시면 정확한 건폐율과 용적률을 알 수 있습니다.
• 예를 들어 서울특별시의 경우 '서울특별시 도시계획 조례 제5절 제54조와 제55조에 건폐율과 용적률을 정해두고 있습니다.
• 서울시 조례 건폐율 용적률 기준

용도지역			건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	100% 이하
		제2종전용주거지역	40% 이하	120% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	150% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	200% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	250% 이하
		준주거지역	60% 이하	400% 이하
	상업지역	중심상업지역	60% 이하	1,000% 이하(단, 역사도심 800%)
		일반상업지역	60% 이하	800% 이하(단, 역사도심 600%)
		유통상업지역	60% 이하	600% 이하(단, 역사도심 500%)
		근린상업지역	60% 이하	600% 이하(단, 역사도심 500%)
	공업지역	전용공업지역	60% 이하	200% 이하
		일반공업지역	60% 이하	200% 이하
		준공업지역	60% 이하	400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이하
		생산녹지지역	20% 이하	50% 이하
		자연녹지지역	20% 이하	50% 이하

• 지방자치단체별 조례 검색방법 : 국가법령정보센터 - 자치법규에서 검색하시면 됩니다.

 

 

이상으로 건폐율과 용적률의 뜻 개념 정의와 계산방법에 대해 알아보고 더불어 건폐율과 용적률을 확인할 수 있는 방법까지 정리해 봤습니다. 부동산을 공부하시게 되면 아마도 가장 먼저 관심을 가지셔야 하는 개념이 아닐까 합니다. 기초부터 차근차근 지식을 쌓으셔서 성공적인 투자를 하실 수 있기를 기원합니다.

 

 

 

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