깡통전세사기를 안당하려면? 깡통전세의 뜻과 대처방법을 알아봅시다

안녕하세요 Jace입니다. 요즘 뉴스를 보면 정말 흉흉한 기사들을 볼 수 있습니다. 바로 깡통전세사기와 관련된 내용인데요. 뻔뻔함에 치를 떨었던 세 모녀 사건부터, 최근 수도권에만 1,139가구를 소유한 임대인 김 씨가 사망한 일까지 임차인 입장에서는 불안하기 이를 데 없는 현실이죠.

그렇다면 깡통전세사기를 피할 수 있는 방법은 없는 걸까요? 만약 깡통전세사기가 의심된다면 어떻게 대처해야 할까요?

하나씩 알아보겠습니다.

목차

1. 깡통전세의 뜻
2. 깡통전세사기 예방방법
3. 깡통전세사기 대처방법

깡통전세의 뜻

남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 '깡통차다'와 '전세'를 결합한 신조어로, '깡통주택'이라고 부르기도 한다. 일반적으로 해당 주택에 대한 담보대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합의 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.
[출처 : 다음백과]

• 위의 정의에서 볼 수 있듯이 통상 집값의 70% 수준을 기준으로 하지만 80%를 기준으로 이야기하는 전문가들도 있으며 이는 절대적, 법적 기준이 있는 것은 아닙니다.
• 불가피한 이유로 집이 경매로 넘어갔을 때 나의 임차보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우를 우려하여 만들어진 신조어라고 생각되네요.
• 보통은 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택을 구입하고 임대를 한 경우 주택 가격이 하락하면 집값 하락과 이자상환까지 이중 부담을 지게 됩니다. 결국 이자상환을 하지 못하면 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하게 되죠.
• 하지만 최근에는 은행 대출금이 없더라도 깡통전세가 되는 경우가 많은데요, 바로 아파트가 아닌 빌라의 사례입니다. 임차보증금이 매매가와 같은 수준(전세가율 100%)에서 집값이 하락하면 새로운 임차인을 구하지 못하거나 다주택자의 경우 늘어난 보유세(특히 종합부동산세)를 감당하지 못해 국세를 체납하게 돼서 압류를 거쳐 경매로 넘겨지는 경우가 발생하고 있어요.
• 위와 같은 경우가 생기면 원하는 시기에 임차보증금을 돌려받지 못하게 될 확률이 높고 더 나아가 집이 경매로 넘어가게 되면 나의 임차보증금을 100% 돌려받기 어려운 상황도 발생할 수 있습니다.
• 거기에 더해 아예 처음부터 보증금을 반환하지 않을 생각으로 대량으로 주택을 매입하며 수수료(리베이트)를 챙기는 사기의 형태도 생겨나 임차인들을 더욱 힘들게 하고 있죠.

깡통전세사기 예방방법

그럼 이런 깡통전세사기를 피할 수 있는 방법은 없을까요? 사실 대부분의 선량한 임대인들은 문제가 없을뿐더러 문제가 생기더라도 임차인의 피해를 최소화하기 위해 노력하는 것이 일반적입니다. 하지만 계약을 하는 시점에서 선량한 임대인과 사기꾼을 구별해 내기란 불가능에 가깝기 때문에 스스로를 보호할 수 있는 최대한의 확인과 조치를 해둘 필요가 있는 것이죠.

• 주택의 전세시세 파악

맘에 드는 집을 발견하셨다면 적정한 가격인지 확인해보세요. 특히 아파트에 비해 빌라(다세대주택)나 다가구주택은 시세를 확인하기 어렵습니다. 하지만 손품과 발품을 팔면 정확하진 않아도 어느 정도 구체적인 가격 범위 정도는 확인할 수 있지요. 

• 부동산 공시 가격 알리미 : 흔히 이야기하는 '공시 가격' 즉 공동주택 가격을 아는 것이 기본입니다. 보통 전세대출의 기준이 되는 가격이 공동주택가격의 150%(23년 부터는 140%)이기 때문이죠. 물론 이 기준이 시세라고 보는 건 무리입니다. 공동주택가격 자체가 과세의 기준으로 삼는 것이 목적이기 때문이죠. 하지만 이 기준을 가지고 다른 시세들을 비교하여 보신다면 합리적으로 추정해 나가실 수 있을 겁니다.

부동산공시가격알리미

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 : 말 그대로 실제 거래(계약) 신고된 결과들을 확인할 수 있는 곳인데요, 계약 후 한 달 이내 신고를 하게 되어있기 때문에 시차는 있을 수 있습니다. 다만 빌라나 다가구는 거래 자체가 많지 않기 때문에 실거래 데이터를 적용하기 어려운 시점일 수 있어요.

국토교통부 실거래가 공개시스템

• KB부동산 : 아파트 시세를 조회할 수 있는 시스템으로 가장 유명한 곳이죠. 빌라나 연립 등 다세대주택의 시세도 확인할 수 있어요.

KB부동산

• 빅벨류 : 빅데이터를 활용한 소형 공동주택(연립/다세대) 시세조회 서비스입니다.

빅벨류

• 그 외 네이버 부동산, 다방, 직방 등 중개 플랫폼 : 주변 매물들의 호가를 볼 수 있습니다. 물론 허위매물도 있기 때문에 실 매물만 걸러서 비교하기 어려울 수 있습니다. 하지만 전체적인 범위를 추정하는데 참고할 수 있어요.

• 계약 시 꼼꼼한 서류 확인

가격도 적당하다면 꼼꼼하게 계약을 하는 것이 중요하죠. 아래의 체크리스트를 하나씩 확인하며 준비하세요.

• 계약 당사자 확인 : 임대인 본인이 직접 현장에 와서 서명 혹은 날인하는 것이 중요합니다. 날짜를 조정해서라도 꼭 임대인이 직접 참석할 수 있게 하세요. 그리고 신분증을 확인하여 본인 여부를 꼭 확인하시고요. 만약 불가피하게 임대인이 직접 참석할 수 없는 상황이라면 위임장(인감도장이 날인된)과 인감증명서를 꼭 요구하세요. 또한 요즘은 휴대폰으로 영상통화도 가능하니 영상통화 혹은 통화를 하며 녹취를 하는 것도 방법입니다. 수임인의 신분증 확인도 필수입니다.
• 임대인이 법인일 경우에도 위임장과 법인인감증명서가 꼭 필요하니 잊지 마세요.
• 등기부등본 : 우선 당일 발급된 등본이어야 합니다. 발급일을 꼭 확인하세요. 갑구에는 소유권에 관련된 내용 그리고 을구에는 소유권외의 권리에 대한 내용이 있는데요, 대출에 따른 근저당권이 대표적입니다. 소유권외에는 아무 내용 없이 깨끗한 것이 가장 좋겠죠? 만약 갑구에 신탁등기가 되어있다면 매우 매우 주의하셔야 합니다.

등기부등본 샘플

• 세금 완납증명서 : 요즘 같은 때에는 꼭 확인해야 합니다. 중개인에게 당당하게 미리 요구하세요. 국세와 지방세 모두 발급해달라 하시는데요, 중요한 건 국세입니다. 문제가 될 수 있는 세금은 바로 종합부동산세로 금액이 커서 체납을 할 수 있는 가능성이 높기 때문이죠.
• 입금계좌 확인 : 앞서 확인한 임대인의 명의로 된 계좌이어야 합니다. 아무리 가족 관계라도 다른 사람의 계좌로 입금하는 건 피하시고 임대인 본인의 계좌를 요구하시는 게 좋습니다.

• 잊지 말자! 전입신고+확정일자

• 이사하는 날은 정신없고 바쁘죠? 하지만 잊지 말아야 할 것은 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 요즘은 대출을 신청하며 확정일자를 미리 받는 경우도 있지만 이사 당일 꼭 확인을 해야 합니다. 주택임대차 보호법의 보호를 받기 위해서 해야 할 가장 필수적이고 최소한의 조치이기 때문이죠.
• 전입신고를 하면 대항력이라는 것이 생기는데요, 이게 신고한 날 0시를 기준으로 생깁니다. 때문에 이 틈을 노린 사기도 있을 수 있어요. 대항력이 생기기 전 임대인이 선순위 근저당을 설정하고 대출을 받아버리는 것이죠. 이것을 막기 위해서는 계약서에 특약(잔금 후 특정 기간(일주일 혹은 한 달) 동안 선순위 근저당을 설정하지 않는다는 내용)을 넣는 것이 좋습니다.

• 보증보험가입

• 보통은 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 최우선변제권을 확보해 법적인 안전장치는 확보하게 됩니다. 하지만 그럼에도 불안할 수 있기에 전세보증금에 대해 보증보험을 가입할 수 있는데요, 요즘은 이 보증보험이 거의 필수처럼 인식되고 있어요.
• 보증금에 대한 보증보험은 임대인이 가입하는 임대보증금보증과 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증 두 가지 상품으로 나뉩니다.
• 먼저 임대보증금보증은 임대인이 주택임대사업자로 등록된 경우 관련 법령에 의거하여 의무적으로 가입하게 되어있습니다. 가입하지 않을 경우 과태료 대상이 되죠. 보험료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담합니다.
• 다음으로 전세보증금반환보증은 임대인이 임대보증금보증 가입 의무가 없는 경우 임차인의 부담으로 가입하는 상품입니다. 보험료가 좀 부담될 수 있지만 만약의 사태에 대비해 가입하는 경우가 늘고 있지요. 하지만 신청을 한다고 해서 무조건 가입이 승인되는 것이 아닙니다. 임대인이 체납 혹은 보증사고가 있는 상태라면 가입이 거절되고, 보증금이 공동주택 가격을 기준으로 한 내부 기준보다 높으면 별도로 감정평가를 받아 감정평가서를 제출해야 할 수도 있습니다.

깡통전세사기 대처방법

• 보증보험에 가입한 경우라면 보증이행을 청구하자.

• 보증보험의 이행청구는 가입한 보증보험 상품에 따라 계약만료일 기준으로 1개월~2개월 후 신청할 수 있어요.
• 자세한 신청방법은 다음 포스팅에서 다룰게요.

• 임대인이 보증보험을 가입하지 않았다면 임차인이라도 가입하자.

• 만약 임대인이 주택임대사업자로 등록되어 임대보증금보증을 의무적으로 가입해야 함에도 불구하고 가입하지 않는다면 임차인이 가입을 할 수도 있습니다. 물론 임대인에게 보험료도 청구가 가능하고요.

• 어쩔 수 없는 상황이라면 소송으로 가야 해요.

• 이 소송의 영역은 공인중개사의 업무범위를 벗어나는 부분이기 때문에 여기서 설명드리기는 어렵습니다.
• 깡통전세사기에 따른 임차인들을 지원하기 위해 국토교통부에서는 "전세피해지원센터"를 운영하고 있습니다. 변호사, 법무사, 공인중개사가 상주하며 무료 법률 상담, 긴급 임시거처, 대출상담 등 원스톱 종합서비스를 제공하고 있어요. 온라인 예약을 하고 방문하셔야 종합적인 상담을 받으실 수 있습니다.

주소 : 서울시 강서구 화곡로 179 서울 상공회의소 기술교육센터 2층 / 대표전화 1533-8119

이상으로 깡통전세의 뜻과 깡통전세사기를 예방할 수 있는 방법 그리고 대처방법까지 알아봤습니다. 깡통전세사기를 완벽하게 예방할 수는 없지만 준비하고 확인하면 어느 정도 예방은 가능하다고 생각됩니다.

그리고 세상에는 사기꾼도 많지만 선량한 임대인들이 훨씬 더 많기 때문에 너무 불안에 떠실 필요는 없고 정상적인 거래를 하시면 된다고 봅니다.