부동산용어 알아보기 제1탄_대출받으려면 이정도는 알아야지 LTV, DTI, DSR

 

 

 

안녕하세요 Jace입니다.

지난 달 10일이었죠? 정부는 관계장관 회의를 통해 부동산규제완화의 일환으로 서울과 경기일부(과천, 성남, 하남, 광명)을 제외한 대부분의 조정대상지역을 해제하였습니다. 이로인해 바로 오늘 12월 1일부터 무주택자에 대한 주택담보대출비율 규제가 50%로 일원화되죠.

이렇게 부동산 관련 뉴스를 보다보면 여러가지 어려운 부동산용어가 나오는데요, 그 중에서도 LTV, DTI, DSR등 대출과 관련된 용어들이 참 어려운 것 같아요. 영어인데다가 약자를 써서 더 그럴까요? ^^

신문 기사 타이틀

신문 기사 타이틀

 

부동산 공부를 한다던지 관련 뉴스를 보고 잘 이해하기 위해서는 부동산용어를 먼저 잘 알아야 한다고 생각합니다. 그래서 앞으로 중요하고 많이 쓰이는 부동산용어부터 하나씩 알아보려고 해요. 오늘은 '부동산용어 알아보기 제1탄'으로 대출과 관련된 부동산용어 중 LTV, DTI, DSR 부터 시작해보겠습니다.

아파트의 전경

 

LTV(Loan to Value ratio; 주택담보대출비율)

 

주택담보대출비율(LTV)는 집을 사기위해 대출을 알아볼 때 가장 흔히 접하는 부동산용어입니다. 말 그대로 집을 담보로 대출을 받을 때 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 나타냅니다.

가장 오래된 규제방식이면서 국제적으로도 통용되는 개념이라고 해요. 2002년 처음 도입된 이후 대출의 건전성과 금융기관의 부실방지, 부동산투기 규제 등을 위한 수단으로 활용되고 있죠.

 

DTI나 DSR과 같이 개인의 소득을 기준으로 하는 것이 아니라 '자산(주택)담보 가치'를 기준으로 대출한도를 정하는 것이 특징입니다. 예를 들어 내가 5억원짜리 집을 살 때 LTV가 50%라면 2억5천만원(5억X 50%=2억5천만원)까지 대출을 받을 수 있다는 의미죠.

 

11/10 규제완화 조치로 인해서 12/1부로 기존 규제지역내에서 주택의 가격별로 차등적용 되었던 LTV가 50%로 일원화 되었습니다. 거기에 조정대상지역 해제까지 더해지면서 대부분의 지역은 LTV가 70%까지, 생애최초주택에 대해서는 80%까지 완화되게 됩니다. 또 15억이 넘는 아파트에 대해서도 대출이 가능하게 되었어요.

주택가격	투기과열지구			조정대상지역			비규제지역
	무주택(처분조건1주택)		2주택이상	무주택(처분조건1주택)		2주택이상
	기존	개선		기존	개선
9억 이하	40%	50%	0%	50%	50%	0%	70%
9억초과	20%			30%
15억초과 (APT)	0%			30%

다세대 주택

 

DTI(Dept to Income ratio; 총부채상환비율)

총부채상환비율(DTI)는  소득대비 원리금의 상환비율을 의미하는데요, 소득을 기준으로 대출을 규제하기 시작했다는 데 의미가 있습니다. 2005년 당시 뛰는 집값을 잡기가 어려워져서 도입이 되었다고 알려져있어요.

연소득에 대비하여 주택담보대출원리금 상환액과 기타 대출이자 상환액의 비율을 기준으로 규제를 하게 되는데요, 아래에 서 설명할 DSR(총부채원리금상환비율)과는 유사한 개념이지만 기타대출의 원리금이 아닌 이자 상환액만 포함해서 계산을 한다는 차이점이 있습니다.

DTI 기준을 강화하면 아무리 주택의 담보가치가 높아도 소득요건이 충족되지 않을 경우 대출이 불가하기 때문에 대출의 부실을 관리하는 효과가 있겠습니다.

 

이번 규제완화조치에서 DTI는 변화가 없어요. 하지만 조정대상지역이 해제된 지역의 경우에는 주택가격 9억이하 구간에서 무주택자와 서민/실 수요자의 경우 70%, 1주택자 이상은 60%까지 완화되는 효과가 있겠습니다.

DTI(총부채상환비율) 계산식
{(해당대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자상환액)/연간소득} X 100

 

 

DSR(Dept Service Ratio; 총부채원리금상환비율)

 

총부채원리금상환비율(DSR)은 소득대비 주택 뿐 아니라 모든 부채의 원리금의 비율을 기준으로 합니다. 위에서 설명한 DTI의 경우 기타 대출은 원리금이 아닌 이자상환액만 포함하여 계산을 하였다면 DSR은 기타 개출의 원리금을 포함하여 계산을 한다는 차이점이 있어요. DTI보다 좀 더 강한 압박이 있는 개념이라고 볼 수 있죠. 

※ 여기서 기타대출이란 자동차할부금, 학자금대출, 카드론, 마이너스통장 등을 모두 포함합니다. (단, 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외됩니다)

 

 

이 때문에 부동산 전문가들은 이번 규제 완화조치가 시장 내에서 실효성이 크지 않다고 판단하고 있어요. LTV만 완화되었지 DSR은 그대로이기 때문에 실질적으로 대출한도가 늘어나지는 않기 때문이죠. 현재 DSR3단계가 적용되고 있어 총 대출액이 1억원 이상일 경우 연간 원리금 상환액이 연 소득대비 40%를 넘지 못하게 규제하고 있어요.

 

더구나 미국의 금리인상에 따라 기준금리를 올려온 우리나라의 상황에 비추어볼 때 앞으로 한 번정도 더 금리가 인상될것으로 예상되는 지금 대출을 받아 집을 사는 것이 좀처럼 쉽지 않을 전망입니다.

DSR(총부채원리금상환비율) 계산식
{(해당대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액)/연간소득} X 100

이에 일부 전문가들은 주택담보대출 자체가 담보가치가 충분한 만큼 최소 60% 수준으로 완화하거나 연 소득 범위를 높여야 한다는 주장을 하고 있습니다.

 

 

DTI와 DSR비교

구분	DTI	DSR
명칭	총부채상환비율	총부체원리금상환비율
계산식	해당대출원리금상환액+기타대출 이자상환액 ----------------------------------------------------------- 연간소득	해당대출원리금상환액+기타대출 원리금 상환액 --------------------------------------------------------------- 연간소득

이렇게 비교를 해보니 DTI와 DSR의 차이가 명확하게 눈에 들어오네요. 결국 DSR을 완화하거나 배제해야 시장에 영향을 줄 것이로 보이는데요, 정부입장에서는 그러한 조치가 가계부채 부실이나 부동산 투기 재발 등에 미칠 영향을 고려하지 않을 수 없겠죠. 다만 너무 늦지 않게 적절한 타이밍에 합당한 조치가 이루어지길 간절히 바래봅니다.

 

오늘은 부동산용어 알아보기 제1탄으로 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다. 앞으로도 까다로운 부동산용어를 하나씩 설명해 나가도록 할게요. 궁금하신 용어들이 있다면 댓글로 남겨주세요. 우선적으로 정리를 해보도록 하겠습니다