임차권등기명령이란? 신청방법과 절차 서류 비용 등에 대해 알아봅시다

목차

1. 임차권등기명령이란?
2. 신청 요건
3. 신청절차
4. 임차권등기의 효과
5. 신청비용
6. 주의사항

안녕하세요 Jace입니다.

여러분 임차권등기명령이라고 들어보셨나요? 아마도 보통의 분들은 평생 한 번도 들어보지 못할 확률이 높을 겁니다.

그런데 최근 이 임차권등기명령(어떤 분들은 임차인등기라고도 하시더라고요)이 필요한 상황이 늘고 있다고 해요.

바로 임대보증금보증이나 전세보증금반환보증 같은 보증금 반환보증보험의 보증이행을 청구할 때 반드시 이 임차권등기명령을 신청해야 하기 때문이죠. 또한 전세금반환소송에 있어서도 반드시 필요한 절차라고 합니다.

뉴스를 보면 전세사기, 깡통전세, 역전세난 등 가슴을 졸이게 만드는 단어들이 난무합니다. 어려운 시기에 소중한 나의 자산을 지키기 위한 방법을 잘 알아두시는 것도 현명한 대처라고 생각되네요.

그래서 오늘은 이 임차권등기명령이 과연 무엇이고 어떻게 신청하는 것인지 알아보고자 합니다.

그럼 시작해볼까요?

임차권등기명령이란 무엇인가?

● '주택임대차 보호법은' 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

● 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령의 신청요건

● ①임대차가 끝난 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원. 지방법원 지원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

▷ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지 통고한 날부터 1개월이 지난 경우
▷ 기간의 약정은 있지만 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존 행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
▷ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용. 수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
▷ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
▷임대차 계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경

• 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

임차권등기명령의 신청절차

● 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서(대한민국법원 전자민원센터 사이트에서 다운로드 가능)를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원. 지방법원지원 또는 시. 군 법원에 접수해야 합니다.

※ 기본 첨부서류
▷ 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 1부.
▷ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약(증)서 사본 1부.
▷ 임대차가 종료되었음을 소명할 자료 (기간만료 2개월 전 갱신거절 통보한 증명자료, 카톡/문자/내용증명 등)
▷ 임차인의 주민등록등본 또는 초본 (해당 건물의 최초 전입일자 표시) 1부.
▷ 거주사실 확인서 1부.
▷ 별지목록(부동산 목록 및 도면) 6부 [작성]

※ 추가 첨부서류 (해당될 때 준비)
▷ 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존동기를 할 수 있음을 증명하는 서면(ex. 건축물대장)
▷ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
▷ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
▷대리신청의 경우 : 위임장 및 인감증명 첨

● 임차권등기명령신청서 양식

● 주택임차권등기명령 신청서 양식은 아래에서 다운로드하세요.

주택임차권등기명령신청서.hwp

0.07MB

● 임차권등기명령신청서 작성사례 다운로드

주택임차권등기명령신청서(건물 중 일부) 기재례.hwp

0.02MB

임차권등기명령신청서(구분건물) 기재례.hwp

0.02MB

임차권등기를 하면 어떤 효과가 있을까요?

● 대항력 및 우선변제권의 유지

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
• 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

● 대항력 및 우선변제권의 취득

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
• 다만, 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다.

● 소액보증금의 최우선변제권 배제

• 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
• 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 조치라고 하네요.

임차권등기명령 신청비용

• 수입인지대 : 2,000원
• 등기신청수수료 : 3,000원(건당)
• 송달료(3회분) : 1인당, 현재 1회분은 5,100원 
• 등록면허세 : 6,000원
• 교육세 : 1,200원

이렇게 기본 12,000원에 송달료까지 더하게 되면 보통 5만 원 이하의 비용이 소요됩니다. 송달대상이 많아지면(예를 들어 임대인이 다수) 그만큼 비용이 늘어나겠죠? 물론 직접 진행하실 경우의 비용이고요, 법무사사무실 등을 통하면 10만 원 전후의 비용으로 대행을 의뢰하실 수도 있을 겁니다.

 

이렇게 소요된 비용을 임대인으로부터 받을 수 있을까요? 네 받을 수 있습니다. 통상적으로는 보증금을 반환받고 임차권등기를 말소해 주면서 비용을 받는다고 해요. 근거 법령인 주택임대차보호법의 조항을 아래에 첨부합니다.

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

주의사항

1. 임차권등기명령을 신청하였더라고 등기가 완료되기 전 이사(전출)를 하면 대항력 최우선변제권을 잃게 됩니다.

• 임차권등기명령은 법원접수 후 2주 정도, 임대인에게 송달이 여의치 않을 경우에는 1개월까지도 소요될 수 있으니 꼭 등기완료를 확인하고 이사하세요.

2. 보증금을 돌려받게 되면 즉시 임차권등기를 말소해야 합니다. 즉, 보증금 반환과 임차권등기말소는 동시이행관계라고 볼 수 있습니다.

3. 이사(전출)를 간 후에도 임차권등기명령을 신청할 수는 있습니다. 다만, 대항력과 최우선변제권은 임차권등기가 되는 시점에 발생하니 그 사이에 다른 권리가 생긴다면 보증금을 보호받지 못할 수 있겠지요.

 

이상으로 임차권등기명령에 대해 알아보았습니다.

아무쪼록 이 제도를 활용하실 일이 없기를 바라며 혹시라도 해야 하는 상황이 발생한다면 소중한 자산을 잘 지켜 피해가 없으시길 기원합니다.