오피스텔면적과 빌라(다세대주택)의 면적, 구조는 같은데 왜 차이가 나죠?

건축법, 주택법등 관련 법이 바뀌며 주거에 사용하는 건물의 형태도 조금씩 바뀌어갑니다. 요즘에는 같은 건물에 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 경우도 많이 볼 수 있는데요, 분명 같은 구조인데 설명자료에 보면 오피스텔의 면적과 다세대주택의 면적이 다른 것을 확인할 수 있습니다. 분양 광고를 보면 같은 평수의 아파트와 오피스텔인데 실제 가보면 왠지 오피스텔이 작아보입니다. 왜 차이가 나는 것일까요? 오늘은 오피스텔면적과 빌라(다세대주택)및 아파트의 면적이 차이나는 이유에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 면적관련 용어의 정의
2. 분양면적의 차이
3. 면적 측정기준의 차이
4. 서비스면적의 차이
5. 결론

면적관련 용어의 정의

자세한 내용을 알아보기에 앞서 각 용어의 정의를 살펴볼게요. 일단 용어의 개념이 명확하게 잡혀야 차이를 이해하기 쉬울겁니다.

• 전용면적(專用面積)

아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실,주방,화장실 등을 모두 포함한 넓이로 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻한다. 주로 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 말하지만 발코니는 전용면적에서 제외된다. [출처 : 네이버지식백과 매일경제용어사전]

• 주거공용면적(住居共用面積)

아파트 등 공동주택에 거주하는 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간이다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당한다. [출처 : 네이버지식백과 매일경제용어사전]

• 공급면적(供給面積)

전용면적과 주거공용면적을 합한 것을 공급면적이라고 한다. 2009년4월1일 이후부터는 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 '주거전용면적'으로 표시하여야 한다. [출처 : 네이버지식백과 매일경제용어사전]

• 계약면적(契約面積)

공동주택을 분양할 때 주택공급 면적으로 주거전용면적,주거공용면적 및 그 밖의 공용면적(경비실,기계실,노인정,관리실,주민공동시설,보육시설 등)과 지하주차장면적을 합한 면적을 말한다. 공동주택의 분양계약서에는 이것을 구분해서 표시해야 한다. [출처 : 네이버 지식백과 부동산용어사전]

• 분양면적(分讓面積)

주태건설사업자가 분양하는 공동주택의 전용면적과 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 합친 면적을 말한다. [출처 : 네이버 지식백과 부동산용어사전]

면적관련 용어의 개념 [출처 : 국토교통부]

 

분양면적의 차이

우선 기본적으로 오피스텔과 빌라,아파트는 적용되는 법 자체가 다릅니다. 오피스텔은 업무시설로서 건축법의 적용을 받고요, 주택이나 아파트는 공동주택으로 주택법의 적용을 받습니다. 때문에 같은 분양면적이라 하더라도 포함되는 면적의 내용이 다르다보니 실제 체감되는 면적은 다를 수 밖에 없는 것이죠.

• 오피스텔 분양면적 : 공급면적 + 그 밖의 공용면적(기타 공용면적) = 계약면적
• 빌라,아파트 분양면적 : 전용면적+주거공용면적 = 공급면적

즉, 분양광고에서 분양면적이 84㎡로 동일하게 명기된 경우라도 빌라나 아파트는 주거에 사용되는 전용면적과 주거공용면적이 대부분인 반면 오피스텔의 경우 지하주차장이나 기계실, 관리실 등의 기타 공용면적을 빼고 나면 실제 전용면적은 상대적으로 작을 수 밖에 없습니다.

구분	아파트	오피스텔
근거법	주택법	건축법
실사용면적	전용+서비스면적	서비스면적 없음
분양면적	공급면적(전용+주거공용)	계약면적(공급+기타공용)
전용률	80% 내외	50% 내외
㎡당 분양가	분양가/공급면적	분양가/(공급+기타 공용면적)

※ 아파트 전용률 = 전용면적 / 공급면적 X 100

    오피스텔 전용률 = 전용면적 / 계약면적 X100

아파트 건축 현장

면적 측정기준의 차이

• 기본적으로 건축법에서는 면적을 측정할 때 벽체의 중심선을 기준으로 합니다. 
• 하지만 아파트나 빌라의 경우에는 벽의 내부선을 기준으로 측정(안목치수)을 합니다.
• 때문에 같은 전용면적이라면 오피스텔이 미세하게나마 좁게 느껴질 수 있습니다. 이런 부분으로 인해 시장에 혼선이 발생하자 2015년 4월이후 건축허가를 받은 오피스텔은 아파트와 같은 기준을 적용하고 있습니다.

 

서비스면적의 차이

• 공동주택 특히 아파트의 경우 서비스면적인 발코니가 잘 되어 있지요? 평형과 타입에 따라 다르기는 하지만 적게는 25㎡에서 많게는 40㎡까지 제공이 된다고 하니 체감상 큰 차이가 날 수밖에 없고, 그 중에는 확장공사를 통해 공간을 더 넓게 활용하는 경우도 많습니다.
• 하지만 오피스텔은 이런 서비스면적이 없어요. 내가 살고 있는 오피스텔에는 발코니가 있는데요?라고 하실 분이 계시겠지만 그 발코니는 빌라나 아파트처럼 서비스면적인 아닌 전용면적에 포함된 공간입니다.

분양중인 아파트 모델하우스

결론

• 오피스텔과 공동주택(아파트, 빌라 등)은 적용받는 법이 다르고 분양시 포함되는 면적기준과 면적측정방법, 서비스면적의 차이등으로 인해 체감하시는 실사용면적에는 차이가 있습니다. 
• 때문에 업계에서는 통상적으로 아파트 전용 59㎡(발코니 확장 시)와 전용 84㎡ 오피스텔의 실사용 면적이 유사하다고 판단하지요.
• 이 밖에도 오피스텔은 관리비가 상대적으로 높고 감가상각이 빠르게 이루어지지는 등의 특징이 있으므로 아파트의 대체제로 매수하실 때에는 이런 점을 두루 고려하셔야 합니다.