공공분양주택 50만호 공급계획 공급유형과 청약자격, 모기지금리 등을 알아볼게요

지난 22년 10월에 발표된 공공분양주택 50만 호 공급계획을 정리해 봤습니다. 며칠 전 시범사업에 대한 사전청약 공고가 올라와서 더욱 관심이 커진 것 같아요. 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 안정적이 주거에 대한 관심도 높아지고 있는 요즘입니다.  얼마나 공급되는지? 그리고 공급되는 주택의 유형과 청약자격 모기지금리 등에 대해 자세히 알아볼게요. 

썸네일-공공분양주택-공급계획

 

목차
1. 공공분양주택이란?
2. 공공분양주택 공급계획
3. 공공분양주택의 유형
4. 전용모기지 지원내용
5. 청약제도 개선

 

공공분양주택이란?

• 소득이 낮은 무주택세대주이거나 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적인 배려가 필요한 계층의 주택마련을 지원하기 위한 제도입니다.
• 국가나 지자체, LH와 같은 지방공사가 주택도시기금 등을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택으로 수분양자에게 소유권을 이전하는 형태인데 통상적으로 LH, SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사) 등이 공급하는 분양주택을 말합니다.
• 분양가상한금액(건축비+택지비) 이하에서 공급가격이 결정되기 때문에 상대적으로 저렴하게 주택을 공급할 수 있어요.

청약자격
1. (무주택세대구성원) 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원
2. (해당지역 거주) 주택을 공급하는 지역에 거주할 것
3. (청약통장 보유) 수도권 - 가입 1년 경과, 12회 납입 시 1순위 확보 / 수도권외 - 가입 6개월 경과, 6회 납입 시 1순위 확보

• 대상별 청약자격 및 소득자산 요건

지원대상	지원요건
	자격	소득자산요건
청년	주택소유 이력이 없고, 19~39세 미혼	1인가구 월평균소득 140% 이하 순자산 2.6억원 이하
신혼부부	예비 신혼부부 또는 혼인 7년이내 신혼부부 6세이하 자녀가 있는 부부 또는 한부모 가족(6세이하 자녀)	월평균소득 130% 이하(맞벌이 140%) 순자산 3.4억원 이하
생애최초	주택소유이력이 없고 배우자 또는 미혼자녀가 있는 소득세 6년 납부자	월평균소득 130% 이하 순자산 3.4억원 이하
중장년층	다자녀.노부모 등	월평균소득 120% 이하 순자산 2.6억원 이하

 

공공분양주택 공급계획

• 국토교통부는 22년 10월, 제7차 청년정책조정위원회를 통해  "청년.서민 주거안정을 위한 공공분양 50만 호 공급계획"을 발표하였습니다.
• 앞으로 5년간 과거 5년 대비 3배이상 많은 공공분양 주택을 공급하고 획기적인 내 집마련 자금 지원 등을 통해 청년. 서민 등의 내 집마련 기회를 대폭 확대하고자 한다는 내용이었지요.
• 분양가를 낮추고 저리의 장기모기지 등을 통해 청년. 서민층의 부담을 완화하고 선호도가 높은 역세권 우수입지 등 청년원가주택, 역세권 첫 집의 특징을 구체화한 공공주택을 공급한다고 합니다.
• 총 50만호 중 청년층에 34만 호, 4050 중장년층 대상 16만 호 공급 예정
• 지역별로는 서울 6만 호, 수도권 36만 호, 비 수도권 14만 호 공급 예정
• 시범단지 사전청약을 통해 조기공급예정 : 내년에는 총 50만 호 중 7.6만 호가 인허가되며 이중 서울도심(약 3.3천 호), 수도권 공공택지(약 7.3천 호)등 약 1.1만 호의 우수입지를 선별하여 사전청약을 실시할 예정입니다.

 

공공분양주택 유형

• 내집 마련을 희망하는 수요자는 각자의 소득. 자산여건. 생애주기 등에 맞춰 3가지 모델 중 선택할 수 있습니다.
• 나눔형  25만 호 : 시세 70% 이하 분양가 + 저리 모기지

처음부터 분양하는 모델
의무거주기간(5년) 이후부터 공공에 환매 시 시세차익의 70%가 수분양자에게 보장됨.
할인된 분양가의 최대 80%를 장기 모기지로 지원하여 초기 부담을 최소화
[예시] 주택가격 5억 원 / 분양가격 3.5억 / 대축가능금액 2.8억 원 / 초기부담 7천만

• 선택형  10만호 : 우선 거주 후 내 집 마련 선택권 부여

민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 것으로 저렴한 임대료로 우선 거주하고 분양여부는 6년 후에 선택하는 모델
분양 시에는 "입주시 추정 분양가+분양 시 감정가"의 평균가격으로 분양받을 수 있다.
6년 시점에 분양을 선택하지 않을 경우 4년 더 임대방식으로 거주할 수 있으며 거주 기간은 청약통장 납입기간으로 인정됩니다.

• 일반형 15만호 : 시세 80% 수준 분양가

분양가 상한제(시세 80% 수준)가 적용되는 일반적인 모델
추첨제(20%)를 활용하여 청년층의 당첨기회를 확대하고 4050 중장년층 등 기존 주택구입 대기수요를 고려하여 일반공급물량도 늘려나갈 계획입니다.

 

전용 모기지 지원내용

• 공공분양 주택 공급으로 인해 소득. 자산이 부족한 청년층 등에 실질적인 도움이 될 수 있도록 시세대비 저렴한 분양가와 획기적인 모기지 지원을 결합하여 지원함으로써 초기 부담을 최대한 낮출 계획입니다.
• 유형별 모기지 조건

구분	한도	금리	만기
나눔형	5억원(LTV 최대 80%, DSR 미적용)	1.9%~3.0%	40년
선택형	5억원(LTV 최대 80%, DSR 미적용) *임대보증금은 80% 전세대출 별도 지원	1.9%~3.0% *전세대출 1.7%~2.6%	40년 *임대기간 중
일반형	4억원(LTV 70%, DSR 미적용)	2.15%~3.0%	30년

• 현재 디딤돌 대출금리 등을 전제로 산정된 것이며 지원시점 상황에 따라 일부 변동이 가능합니다.
• 일단 한도에서 LTV가 상향되고 DSR이 미적용된다는 부분이 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 현재 대출을 받을 때 가장 문제가 DSR 때문에 한도가 너무 적게 나온다는 점이잖아요?

 

청약제도 개선

• 이전에는 투기과열지구 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급되어 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨기회가 적었습니다.
• 이에 1~2인 청년가구 수요가 높은 중소형 평형에 추첨제를 신설하는 등 청약제도를 세대별 수요에 맞게 개편합니다.
• 규제지역 청약개선안

구분	투기과열지구		조정대상지역
면적	현행	개선(안)	현행	개선(안)
60㎡ 이하	가점 100%	가점 40% 추첨 60%	가점 75% 추첨 25%	가점 40% 추첨 60%
60~85㎡		가점 70% 추첨 30%		가점 70% 추첨 30%
85㎡ 초과	가점 50% 추첨 50%	가점 80% 추첨 20%	가점 30% 추첨 70%	가점 50% 추첨 50%

 

그동안 상대적으로 소외되었던 청년층에 대한 지원이 한층 강화되었다는 느낌입니다. 모기지의 경우 LTV를 상향하고 DSR적용을 배제하는 등 형식적인 지원에 그쳤던 부분이 실질적으로 개선되었다는 점도 주목할 만합니다. 다만 금리가 폭등한 현재 시점에서 지원금리가 어느 정도 선에서 결정되는지가 중요할 것으로 보이네요.