2023년 2월 시행령 개정으로 세입자의 최우선변제금액과 소액임차인 기준이 인상되었습니다. 작년에 발표된 전세사기 방지를 위한 임대차제도 개선의 일환으로 진행되었던 사안인데요, 임차인들에게 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 자세한 내용 살펴볼게요.
최우선변제금이란?
- 최우선변제금은 주택임대차보호법 제8조에 근거가 있습니다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다 <개정 2009.5.8.>
- 말 그대로 보증금이 낮은 소액임차인을 보호하기 위해 만든 제도로서 살고 있는 임차주택이 혹시라도 경매나 공매로 넘어가게 되면 보증금의 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 만약 임차인보다 먼저 등기된 근저당(대출 등으로 인해서 생긴)이 있는 경우, 원래대로라면 1순위 근저당의 채무를 변제하고 남은 금액에서 임차인의 보증금을 받을 수 있지만 이 제도로 인해서 일정한 금액은 최우선적으로 받을 수 있게 되는 것이죠.
최우선변제금 유의사항
- 최우선변제금을 적용받기 위해서는 대항력을 확보하고 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다. 따라서 전.월세를 계약하셨을 때에는 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것을 꼭 기억하세요.
- 소액임차인의 최우선변제금은 매각된 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분1을 넘지 못합니다.
예를 들어 경매를 통해 낙찰된 금액이 6억이라고 가정하면 2분의 1인 3억이내에서만 최우선 변제가 이루어집니다.
- 임차인들의 보증금의 합이 3억이하라면 각각 안분해서 최우선변제금액을 받을 수 있지만
- 임차인들의 보증금의 합이 3억을 초과한다면 3 억내에서 각 임차인의 보증금 비율만큼 안분배당을 받게 됩니다.
- 소액임차인간의 배당순위는 대항력 취득시기(전입일자)와 관계없이 무조건 동일 순위를 적용합니다.
- 소액임차인으로 인정받기 위해서는 보증금이 기준이내어야 하는데요, 이 소액보증금 판단 기준은 계약을 체결한 시점이 아니라 경매 매각 시점을 기준으로 합니다. 즉, 계약시점에는 소액임차인이었더라도 거주하며 보증금을 인상하여 경매시점에는 기준을 초과했다면 소액임차인 적용을 받을 수 없습니다.
- 최우선변제금액은 담보물권 설정일을 기준으로 결정됩니다. 즉 등기부상 임대인이 최초 대출을 받았던 시점을 기준으로 판단해야 하니 등기부를 잘 확인하셔야 하겠습니다.
최우선변제금 관련 주택임차차보호법 시행령 개정 내용
- 국토교통부에서는 2022년 11월 전세사기 및 소위'깡통전세' 방지를 위한 임대차 제도개선 방안을 발표하였습니다.
- 이때의 주요 내용으로는 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설하는 주택임대차표준계약서 개정 등이 있었습니다.
- 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정 (소액임차인 범위 1500만 원, 최우선변제금액 500만 원 상향)
| 구분 | 지역구분 | 우선변제를 받을 임차인의 범위 | 보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위 | |
| 현행 | 1호 | 서울특별시 | 1억 5,000만원 이하 | 5,000만원 이하 |
| 2호 | 과밀억제권역,용인.화성.세종.김포 | 1억 3,000만원 이하 | 4,300만원 이하 | |
| 3호 | 광역시,안산.광주.파주.이천.평택 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 이하 | |
| 4호 | 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 이하 | |
| 개정 | 1호 | 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 이하 |
| 2호 | 과밀억제권역,용인.화성.세종.김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 이하 | |
| 3호 | 광역시,안산.광주.파주.이천.평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 이하 | |
| 4호 | 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 이하 | |
- 이번 개정시행령은 이미 체결된 임대차계약에도 소급적용됩니다. 따라서 2023년 2월 14일 이전에 체결된 계약이라도 변경된 최우선변제금액을 적용받으실 수 있어요. 다만, 기존에 체결된 임대차계약의 경우 앞서 존재하는 저당권 등 담보물권자에 대해서는 종전 규정에 따라 보호받습니다.
- 이번 개정안에 추가된 내용이 있는데요, '주택임대차보호법'의 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)의 준용규정에 '가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'는 민사집행법 제292조 제3항이 추가되었습니다. 따라서 앞으로는 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 되었어요.
- 또 앞으로는 임차인이 전세계약을 하기 전에 임대인(집주인)에게 선순위보증금 정보나 납세 증명서를 요구하면 임대인(집주인)은 의무적으로 이를 제공해야 합니다. 납세증명서를 제공할 수 없다면 임차인이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의해야 해요.
이상으로 최우선변제금과 소액임차인기준 상향 내용과 그외 추가적으로 임차인을 보호하도록 개정된 제도에 대해 알아보았습니다. 법과 제도의 보호를 받기위해서는 임차인의 관심과 노력도 중요해요. 그 중에서도 무엇보다 중요한 건 위에서도 말씀드린바와 같이 전입당일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 최우선변제권이를 확보하는 것이라고 할 수 있겠습니다.
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