계약갱신청구권에도 집주인 실거주할 수 있어요.

임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 사용했다하더라도 집주인이 실거주를 원하면 계약갱신을 거부할 수 있다는 대법원 판결이 나왔습니다. 계약갱신청구권은 그동안 많은 분쟁이 발생한 내용이기도 한데요, 유사한 사례 중에서는 아마도 처음 나온 판결이 아닐까 싶습니다. 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

 

목차

1. 계약갱신청구권이란?
2. 이전 판결내용
3. 대법원판결내용
4. 결론

 

 

계약갱신청구권이란?

• 계약갱신청구권은 2020년 7월부터 시작되었는데요, 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 임차인인 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도입니다.
• 당시 임차인의 안정적인 거주를 보장하기 위해 도입된 임대차 3법 중 하나였지요.
• 이 때 임대료 인상은 5%이내로 제한되기 때문에 전과 같이 임대인이 보증금을 무리하게 올려 임차인의 부담을 가중시키는 상황은 어느정도 막을 수 있었습니다. 한편으로는 임대인의 재산권 행사를 막는 악법으로 개정에 대한 요구가 많았지요.
• 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다름 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속.직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.
⑤임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있느 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

사건의 개요

• 집주인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 주택인도청구소송임.(전 집주인 C씨)
• B씨는 임대차계약만료 6개월 전인 2020년 10월 경 당시 집주인이었던 C씨에게 임대차계약 갱신을 요구
• 당시 C씨는 이미 아파트를 A씨에게 매도했고 A씨가 직접 거주하기로해 갱신을 할 수 없다는 내용의 내용증명을 회신함.
• 새 집주인인 A씨도 같은 해 11월 실거주를 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 B씨에게 통보
• B씨가 퇴거를 거부하자 A씨가 소송을 제기함. 

 

이전 판결내용

• 1심 : A씨 승소
• 2심 : A씨 패소

원심의 판단
○ B씨가 계약 갱신을 요구할 당시 아파트 소유권이전등기를 마치지 않아 A씨가 임대인 지위에 있지 않았음.
○ 당시 C씨는 실제 거주할 예정이 아니었으므로 계약갱신요구를 거절 할 수 없다는 취지.

임대인이 실거주할 경우에 한해 계약 갱신을 거절할 수 있다는 조항을 글자 그대로 적용한 판결이라고 보여지네요.

 

대법원판결내용

• 사건 : 2021다266631 건물인도
• 원심판결 : 서울중앙지방법원 2021.8.20. 선고 2021나22762 판결
• 판결선고일 : 2022.12.1.
• 주문 : 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

대법원의 판단
○ 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법에서 정한 기간 내라면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에서 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.

대법원은 임대인의 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위승계 시점이 임차인의 종던 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 봄.

 

원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지 제6조제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리.판단했어야 한다는 이유로 원심을 파긴.환송하였다고 밝혔습니다. 

 

판결문 다운로드

판결문.pdf

0.09MB

결론

• 계약갱신청구권 행사 가능기간(만료일 6개월 전~2개월전)내에서는 관련 법의 조항에 해당되는 경우라면 임대인의 갱신거절권을 행사할 수 있음.
• 해당 기간내에 주택을 양수한 양수인도 동일한 갱신거절권을 행사할 수 있음.

 

이상으로 계약갱신청구와 집주인의 실거주에 때른 갱신거절 관련 대법원의 판례를 살펴보았습니다.