모아타운 선정기준 지원 및 혜택내용, 추진상황 정리

모아타운 선정기준과 지원 및 혜택내용, 추진상황에 대해 알아보겠습니다. 작년부터 오세훈시장이 강력하게 추진 중인 모아타운과 모아주택 사업은 기존 소규모 정비사업을 개선하여 실질적인 사업이 추진될 수 있는 환경을 조성하였는데요, 몇 차례의 공모를 거쳐 선정된 후보지들의 진행상황도 함께 알아보겠습니다.

 

썸네일 모아타운

목차

1. 모아타운이란?
2. 모아타운 개요
3. 모아주택
4. 모아타운 사업 추진현황

 

1. 모아타운이란?

• 2021년 정부의 2.4대책 이후 2022년 서울시 오세훈 시장이 도입한 개념입니다.
• 재개발 요건을 충족하지 못하여 대규모 재개발이 어려운 10만㎡이내 노후 저층 주거지를 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역단위 정비방식입니다.
• 기존의 가로주택정비사업과 유사한 개념이 모아주택이라면 이러한 모아주택들을 모아 더 큰 규모의 사업으로 효율성을 높이는 사업이 모아타운이라고 볼 수 있겠습니다.
• 서울시의 저층주거지 중 약 87%에 해당하는 약 115㎢가 재개발이 어려운 다세대, 다가구 밀집지역이라고 합니다. 이 지역들은 심각한 주차난과 녹지, 휴게공간 부족 등 열악한 주거환경으로 삶의 질 또한 낮아지는 악순환이 반복되고 있습니다.

모아타운이란?

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모아주택 모아타운

 

 

2. 모아타운 개요

(1) 대상지 기준

• 10만㎡이내
• 노후.불량건축물(준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시. 도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물)이 전체 건축물의 50% 이상일 것

(2) 지원/혜택 내용

• 주차장,공원 등 기반시설 조성 공공지원
• 층수 및 용적률 완화
• 용도지역 상향
• 지하주차장 통합설치 허용
• 공공건축가 설계지원

모아타운 지원/혜택 내용

• HUG소규모주택 정비사업 융자

HUG소규모주택 정비사업 융자

(3) 모아타운 신청방법

• 공모방식

- 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회 공모 추진 → 약 20개소 지정 예

• 주민제안 방식

- 조합 : 소규모 주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상인 경우
- 토지등소유자 : 모아주택 사업시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지 면적 2/3 이상 동의(국. 공유지 지외)를 받은 경우

모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에서 사업을 추진하는 주민이 직접 모아타운 계획을 수립하여 자치구에 제출할 수 있습니다.

(4) 지정절차

모아타운 지정절차

 

 

3. 모아주택

(1) 개념

• 모아타운 내에서 주택소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업
• 요건 : 1,500㎡ 이상
• 시설기준 : 지하주차장,지상녹지,커뮤니티 시설

모아주택

(2) 사업유형

• 자율주택형

- 단독주택, 다세대 주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업으로 가장 작은 단위의 사업입니다.
- 대상지역 : 제한없음 1,500㎡ 이상, 기존 36세대 미만
- 시행방식 : 주민합의체(토지등 소유자 2명 이상)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후.불량건축물 전체 건축물 수의 57% 이상(경과 연수 기준 20년)
- 동의요건 : 토지등 소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상
- 사업기간 : 평균 1~2년

• 가로주택형

- 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모 주거환경을 개선하기 위한 사업
- 대상지역 : 2만㎡ 미만의 가로구역 (기존 20세대 이상)
- 시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지등 소유자 20인 미만)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후.불량건축물 전체 건축물 수의 57% 이상(경과 연수 기준 20년)
- 동의요건 : 토지등 소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상(주민합의체의 경우 토지등소유자 100%)
- 사업기간 : 평균 2~4년

• 소규모 재개발형

- 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 정비구역지정 등 절차 생략 가능
- 대상지역 : 사업면적 5천㎡ 미만, 역세권 250m 이내 또는 준공업지역
- 시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지등 소유자 20인 미만)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후.불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상
- 동의요건 : 토지등 소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상
- 사업기간 : 평균 2~4년

• 소규모 재건축형

- 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업으로 안전진단 생략 가능
- 대상지역 : 사업면적 1만㎡ 미만 노후 연립, 아파트(기존 200세대 미만)
- 시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지등 소유자 20인 미만)/공동시행 가능
- 사업요건 : 노후.불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상
- 동의요건 : 조합설립시 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상(주민합의체의 경우 토지등 소유자 100%)
- 사업기간 : 평균 2~4년

 

(3) 용적률 및 건축규제 완화(가로주택 정비사업)

• 용도지역 상향 - 증가된 용적률의 1/2에 대한 임대주택 건설 필요

1종주거지역 → 2종주거지역, 2종주거지역 → 3종주거지역

• 용적률 완화 - 임대주택 건설 시 적용

용도지역	기준용적률	용적률 완화
		임대주택 10% (공공)	임대주택 20%(공공,공고지원)
2종	200%	225%	250%
3종	250%	275%	300%

• 용도지역별 건축규제 완화 - 전용.일반 주거지역은 적용, 준주거지역 등 적용배제

건축규제 완화 항목	건축규제 완화 범위	적용여부
대지안의 조경	1/2 범위	적용
대지안의 공지	1/2 범위(인접대지경계선 제외)	적용
건폐율 산정기준	건축면적에서 주차장면적 제외(경사지에 위치한 가로구역)	적용
가로구획별 높이 기준	1/2 범위	적용
일조등의 확보를 위한 높이 제한	1/2범위(7층이하,소뮤모 주택정비 관리지역내 15층 이하)	적용
부대 및 복리시설 설치 기준	어린이놀이터 설치기준 적용배제 복리시설의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설 설치 가능	적용
주택과 근린생활시설 복합건축 허용	도로에 접하는 도로폭 완화(폭 12m이상→폭 6m이상)	적용
용적률 완화	정비기반시설,공동이용시설,주민공동시설(주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호)설치 시 법적상한용적률 범위 내에서 완화 가능	적용

 

(4) 제한사항

모아주택 제한사항

 

4. 모아타운 사업 추진현황

(1) 공모결과

• 22년 1차 공모 : 21개소 선정
• 22년 2차 공모 : 26개소 선정

(2) 통합심의 통과

• 현재까지 총 4개의 사업장이 통합심의를 통과하여 사업진행 중입니다.
• '22.4.21 강북구 번동일대 : 5민5천㎡, 793 가구→최고 35층 1,240세대
• '22.11.17 중랑구 면목동 86-3번지 일대(1,850세대) 시흥3동, 5동 (4,177세대)

(3) 향후 전망

• 모아타운 대상지로 선정되었더라도 최종적으로 조합원들이 동의한 사업계획이 수립되고 그 계획이 통합심의를 통과해야 사업이 진행될 수 있습니다.
• 하지만 최근 급격히 늘어난 원자재가와 건축비용으로 인해 이전에 비해 사업성 있는 계획을 수립하기 어려워진 환경입니다.
• 따라서 사업계획을 둘러싼 조합원간의 갈등이나 사업추진 포기 등의 상황이 발생할 가능성도 전혀 없지는 않습니다.

 

 

이상으로 모아타운 선정기준과 지원 및 혜택내용, 추진상황 등 전체적인 내용을 정리해 봤습니다. 최근 준공이 완료된 아파트 건축현장에 조합원이나 일반분양자가 입주하지 못하고 시행사와 갈등을 빚고 있다는 뉴스를 보았는데요, 모두가 갑자기 늘어난 건축비용 때문에 발생한 상황입니다. 모아타운은 서민들의 주거문제를 해결하기 위해 도입된 제도인 만큼 정부와 지자체의 충분한 지원과 관리로 사업들이 원만하게 진행되었으면 하는 바람입니다.

 

 

 

 

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